《北京市物业管理条例》于2020年5月1日起实施。同年，海淀区印发《关于加强海淀区物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020—2022年）》，明确提出，推进老旧小区建立物业管理机制。通过党建引领组建业主委员会（物业管理委员会），组织业主就物业服务标准、收费标准达成一致意见，因地制宜选择适合的物业服务模式，并签订物业服务协议。2024年，在深入践行党建引领基层治理“大家商量着办”议事协商机制，梳理、总结老旧小区引入市场化物业初步探索的基础上，海淀区升级发布新“三年行动计划”，将这一机制推向深化。
在政策的加持下，海淀区针对老旧小区建成年代久远、基础设施薄弱、产权结构复杂、物业管理缺失等治理难题，积极探索实践。各街镇通过“大家商量着办”议事协商机制，让社区居民做主、众人议事，探索创新老旧小区物业管理模式，推进老旧小区实现市场化、法治化、多样化物业服务，趟出了一条老旧小区物业市场化的新路子。让“大家商量着办”的智慧延伸到每个治理细节，让老旧小区在共识中迎来物业“新生”。
从“无人问津”到“共商共治”
近日，永定路街道永定路96号院的楼道里，80岁的赵大爷正扶着楼梯扶手慢慢下楼。“以前墙皮掉渣、灯也不亮，现在又亮堂又干净，多亏了这物业！”老人笑着说。这座建成于1979年的单体楼，32户居民守着“楼老、院小、无物业”过了几十年，如今靠永定路社区党委搭起的“大家商量着办”议事平台，终于迎来了市场化物业。“楼龄45年，就两个单元，哪家物业愿意来？”永定路社区党委书记张蕊还记得去年初的窘境。当时顶层漏雨、飞线乱缠，居民诉求集中，可一提物业，反对声不少。“物业能天天在这里吗，我们有急事能找到物业吗？”居民们的疑问，道出了大伙的顾虑。
为了打消居民的顾虑，张蕊带着居委会工作人员、楼门长组成“议事小分队”，挨家挨户登记诉求：“刘女士担心物业费太高”“张大哥希望物业能管楼道灯维修”……三周后，第一次议事会在小区里开起来，32户来了28户。“咱们是个大家庭，物业咋管、钱咋收，都得大伙儿点头。”张蕊的话让现场静了下来。
然而，物业服务的顺利推进并非一蹴而就，个别居民的疑虑仍需耐心化解。楼门长朱大哥告诉记者：“有户人家一开始不露面，我带着物业经理上门三次，当场示范线上报修方法，人家才松了口。”
此后的一个月里，从“物业是否驻场”到“每月每平方米的定价”，五场议事会“议”出了共识。2024年5月，业主投票通过引入物业的决议。物业服务企业入驻后，开始对小区进行专业化、规范化物业服务管理，成为小区治理的重要力量。
现如今，走进永定路96号院，新做的屋面防水再没漏过雨，到了供暖季，居民们对供暖服务也比较满意。“小区里藏着大民生，只要坐下来好好商量，就没有解不开的疙瘩。”张蕊表示，这个曾经“没人管”的小院，正靠着“大家商量着办”的智慧，慢慢长出幸福的新模样。
从“矛盾交织”到“治理有序”
苏州街82号院是海淀街道小南庄社区所辖的独楼小区，建成于本世纪初，因设施老化、单位不再补贴物业费等问题，面临管理困境。小南庄社区党委以“大家商量着办”议事协商工作机制为抓手，凝聚多方力量破解难题。
“以前小区环境乱，垃圾清运也不及时，我们急得直跺脚。”小区居民李阿姨回忆道。面对居民的迫切需求，社区党委通过组织推荐、业主自荐等方式，组建了由建筑行家、物业能手、党员骨干组成的物业管理委员会。
“得把懂行的、热心的居民聚起来，自家事自家管才靠谱。”小南庄社区党委书记柳春英告诉记者。两年间，物管会召开二十余次会议，结合线上线下问卷，在业主大会广泛征集意见，让方案更贴民心——部分委员常利用晚间、周末开会，深夜散会成常态。
2023年9月，小区首聘的物业公司因成本压力违约退出，社区党委立刻启动应急措施：联合物管会与原物业交涉维权，发动志愿者值守保秩序，协调周边资源保障垃圾清运，同时多方接洽新物业。“那段时间志愿者轮流值班，有的值一白天，有的值一宿，真不容易。”居民刘师傅感慨。
2023年11月，新物业入驻后，社区党委推动“大家商量着办”落地：物业先行垫付欠缴电费解燃眉之急，物管会牵头代收物业费、排查电路减负，20多天内业主投票通过率达标，正式签约筑牢长效根基。
针对供暖难题，社区党委协调产权单位、供暖公司等多方商量，推动锅炉更新、管道维修，号召居民换暖气片。经过努力，82号院从社区里供暖报修最多的小区，变成了供暖效果好的小区。“物业来了，我们幸福感都升温了。”居民张大姐笑着说，以前冬天老停暖维修，在家得穿棉袄，现在穿单衣。
小区的立体车库配件老化，一些载车板在升降时会卡住不动；地面乱停车现象严重……面对一系列问题，社区党委、小区物管会开展车辆普查，收集全体居民意见，召开十余次会议，结合居民意见研究方案，推动立体车库大修，为小区业主在车库施工期间到西海国际停车争取到“团购”优惠，协调经费安装道闸设备和车牌识别系统，修整小区路面，使停车秩序由乱及治。
柳春英表示，正是坚持党建引领聚资源、大家商量激活力，才让小区从“问题缠身”到“治理有序”，走出了“自家人办好自家事”的共治新路。
从“服务真空”到“清单定制”
2024年3月份，羊坊店街道铁道部直属通信处家属小区（莲花池东路9号院、北蜂窝中路2号院）居民在收到原物业的撤场通知后，社区党委立即带着居民们商量“新管家”的事儿。
“当时心里真犯嘀咕，就怕物业一撤，小区成了‘没人管的孩子’。”家住北蜂窝中路2号院的居民毛莉阿姨回忆，那段时间垃圾清运、绿化维护都悬着，大伙儿急得睡不好觉。这也是时任社区党委书记李妍最揪心的事：“物业撤场不是小事，垃圾堆积、门禁失效，哪样都能搅得居民不安生。”
在引进新物业的过程中，社区坚持“大家商量着办”议事协商机制，对物业费、服务项目、物业公司选择等重要内容进行现场讨论，并推动议事会成员“沉下去”，民情民意“浮上来”。白天，社区党委成员穿梭在小区院落里收集居民意见；傍晚，又守在单元门口，跟下班回家的年轻人聊“小区停车难题”“物业费的组成”……
“我们不在会议室里‘空谈’，而是去居民最常待的地方扎，听听大家的想法。”李妍说，社区还搭起临时工作站，摆上服务清单展板，物业费构成、保洁频次、维修响应时间，一条条标得清清楚楚。
此外，社区还通过“线下+线上”形式征求民意。李妍介绍，为做好居民真实需求的收集，社区设立引入“清单式”物业服务现场工作站，搭建沟通交流平台，现场答疑解惑；悬挂“业主意见收集箱”，社区党委成员每日两次开箱，针对业主们在意见箱内投放的问题进行收集分类；开通24小时咨询热线、微信群，打破时间、空间限制，全面畅通居民反馈渠道。
据了解，通过充分的市场调研，并广泛收集业主意见，社区形成“阳光透明——清单式物业服务”模式。该服务模式在“包干制”物业的基础上，吸收“酬金制”物业收支公开透明的优点，打破一到五级物业服务标准界限，跨级选定适合小区的物业服务事项清单，让每位业主做到心中有数。2024年7月底，新物业顺利接场。如今走进小区，垃圾桶旁再也不见堆积的杂物，傍晚的广场上，孩子们追着跑，老人们聊着天。
李妍感慨道：“其实居民要的不多，就是被尊重、被重视。把话筒交给大家，难题自然就有了答案。”
从永定路96号院五场议事会“议”出物业公司，到苏州街82号院物业撤场后志愿者们的坚守，再到莲花池东路9号院、北蜂窝中路2号院的“清单式定制”，一个个曾经“失管”“失序”的老旧小区，凭借“大家商量着办”这把“金钥匙”，以党建为引领，串联起各方力量，将昔日的“治理痛点”有效转化为“幸福支点”。（记者 赵磊）
来源：北京号
作者：北京海淀官方发布
